החלטה בתיק בש"א 4989/08

1.        המשיבים הגישו עתירה לבית המשפט למתן פסק דין הצהרתי שיצהיר בין היתר כי זכויות החכירה שרכשו לגבי קרקע כהגדרתה בהמשך, כוללות גם קבלת פיצוי בגין שינוי ייעודה, לרבות קבלת פיצוי כספי או קבלת הקרקע בייעודה החדש, לפי בחירתם, כשם שאלה היו  מוקנות למוכרת ממנה רכשו את הזכויות.

המבקש, (להלן: " המינהל"), הגיש בקשה, היא הבקשה נשוא החלטתי, לסילוק התובענה על הסף בעיקר מחמת שלגישתו הסמכות לדון בתובענה מוקנית לבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק.

2.        העובדות הדרושות לעניין :

2.1   הגב'  אלקה קרבינסקי (להלן: " המוכרת"), היתה בעלת זכויות חכירה בקרקע הידועה כחלק מחלקה 10 בגוש 7940 בשטח של 16,946 מ"ר, הנמצאת באיזור נתניה ובהתאם לחוזה חכירה שבין המוכרת לבין המינהל מיום 3.2.63.

2.2   בעקבות חוזה חכירה בין המינהל לבין אגודת הדרי נתניה, אגודה שיתופית וחקלאית בע"מ, באשר לשטחי מקרקעין נוספים הנמצאים בסמוך לקרקע, חולקו שטחי מקרקעין שונים הנמצאים בסמוך, ושהיו בחכירת חברי האגודה לפי הסכם בין האגודה לבין המינהל מיום 31.1.63, בין חבריה ובכללם למוכרת. במסגרת החלוקה, ניתנו למוכרת זכויות חכירה בשטח שחולק בשיעור של 4,447 מ"ר.

2.3   אין חולק כי כלל זכויות החכירה של המוכרת במתחם הגיעו ל 21,393 מ"ר (להלן: " המקרקעין"). ייעודם של המקרקעין באותה עת היה לחקלאות.

2.4   לימים, מונה עו"ד יוסף מסר ככונס נכסים על זכויותיה של המוכרת במקרקעין, (להלן: (" כונס הנכסים") לפי צו ראש ההוצאה לפועל בלשכת ההוצאה לפועל בתל אביב יפו מיום 26.6.95 (כב' ראש ההוצאה לפועל כתארה אז נועה גרוסמן).

2.5   כונס הנכסים מכר את הזכויות במקרקעין למר שלמה לחיאני, (להלן: " לחיאני"), תמורת הסך 766,000 דולר בצירוף מע"מ וכמפורט בהסכם מכר מיום 25.10.95 (להלן: "הסכם המכר") שאושר ביום 5.11.95 על ידי כב' ראש ההוצאה לפועל. במסגרת ההחלטה, הורתה כב' ראש ההוצאה לפועל  כי המינהל יעביר את הזכויות במקרקעין לקונה כשהוא נקי מכל חוב ושיעבוד, כפוף לתנאי ההסכם (להלן: " ההחלטה").

2.6   לעמדת המשיבים, רכש לחיאני את המקרקעין כנאמן עבור כלל המשיבים. לעמדת המינהל, נושא הנאמנות נודע לו לראשונה רק עם הגשת התובענה.

2.7   זכויות החכירה משם המוכרת לשם לחיאני או  מי מטעמו, טרם הועברו.

3.         החלטות המינהל והליכים שונים

3.1   ביום 3.7.95 התקבלה החלטה מספר 727 של מועצת המינהל (להלן: " החלטה 727"), לפיה במקרה של ביטול חוזה חכירה או פדיון חכירה, על ידי המינהל, יהיה החוכר זכאי לפיצוי באחוזים  מסויימים, שלענייננו השיעור הינו 27% משווי הקרקע בהתאם לזכויות הבנייה לאחר שינוי יעודה, או חכירה של הקרקע בשוויה זה.

3.2   אחת ההוראות בהחלטה הרלוונטיות לענייננו מצוייה בסעיף 7 (ט) (1) ובה נקבע כי:

             " פיצוי לפי החלטה זו יינתן רק למי שהיו בעלי זכויות בקרקע בתאריך הקובע".

       התאריך הקובע לפי ההחלטה הינו 19.9.94 (להלן: " המועד הקובע").

3.3   ביום 9.10.97 אושרה למתן תוקף תכנית בנין עיר, נת/435/14א' ולפיה שונה ייעוד המקרקעין מחקלאות למגורים, מסחר, שטחים ציבוריים ועוד (להלן: " התב"ע").

3.4   החלטה נוספת של המינהל הדרושה לעניין, היא החלטה 1368 מיום 4.3.98 לפיה הוחלט לפדות את הזכויות במקרקעין לפי החלטה 727 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה. בכלל זה צויינה המוכרת וזאת ביחס לשטח של 21,393 מ"ר.

3.5   ביום 15.8.01 ניתן צו ביניים של בג"צ 244/00 עמותת שיח חדש ואחר' נ' שר התשתיות הלאומיות ואח' פ"ד נו (3) 2002, הידוע בשם "בג"צ הקשת המזרחית", ובהמשך ביום 29.8.02, ניתן פסק הדין בעתירה זו, אשר ביטל מספר החלטות של מועצת המינהל ובכללן החלטה 727. בעקבות החלטת בג"צ  התקבלה ביום 2.9.03 החלטת מועצת המינהל 972 (להלן: " החלטה 972"), המסדירה את הוראות המעבר ביחס להחלטות שבוטלו ובכלל זה על מי תחול החלטה 727. החלטה 972 אושרה על ידי בג"צ בעניין בג"צ 10934/02 קיבוץ כפר עזה ואחר' נ' מינהל מקרקעי ישראל. בהמשך, ביום 13.12.05 התקבלה במועצת המינהל החלטה 1065 המאריכה את המועדים לביצוע עיסקאות בהתאם להחלטה 727 עד ליום 31.12.06.

4.         המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בעיקרה שאלה, האם המשיבים זכאים לפיצוי לפי הקבוע בהחלטה 727, ביחס לזכויותיהם בקרקע.

5.         לעמדת המשיבים, הנסמכים בין היתר על מכתבי המינהל השונים, הכיר האחרון בזכותם לקבלת הפיצוי. לעניין זה  מפנים באי כוח המשיבים, למכתבו של מר שאשה ז"ל, ממונה על פדיון זכויות בקרקע חקלאית מיום 14.10.97 לבאת כוח המשיבים דאז, עו"ד ברכה, כי יעוד המקרקעין שונה ולפיכך ישלם המינהל פיצויים למוכרת, היא בעלת הזכויות הרשומה וזאת באמצעות כונס הנכסים. מכתב נוסף הוא של ממלא מקום מנהל המחוז של המינהל מר עודד טל מיום 15.2.98 בו הודיע האחרון לכונס הנכסים כי בעקבות שינוי היעוד הגיעה החכירה לידי סיום, וכי אם יפונו המקרקעין יהיה המינהל מוכן לתת פיצוי בהתאם להחלטותיו, שהן לדעת המשיבים, החלטה 727.